1月23日，貝殼研究院以“大國好房”為主題，發(fā)布2024年中國新居住發(fā)展報告。報告從房地產(chǎn)買賣、租賃、家裝、經(jīng)紀服務(wù)等領(lǐng)域分析2023年變化，并對2024年新居住行業(yè)五大新趨勢給出預(yù)測。

(圖片來源：77度全球家居先鋒媒體，侵刪)

報告認為，2023年房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)接近尾聲，2024年市場有望加速實現(xiàn)新均衡。2023年住房租賃需求旺盛、高品質(zhì)房源供應(yīng)增加，2024年租賃市場規(guī)模將繼續(xù)增長。

2023年家裝市場銷售額增至近4萬億元，2024年行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈融合趨勢顯現(xiàn)。2023年房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入服務(wù)品質(zhì)競爭階段，2024年行業(yè)將迎接價值升級和服務(wù)內(nèi)容重構(gòu)的挑戰(zhàn)和機遇。

根據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，2023年1-11月全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%；全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%。貝殼研究院據(jù)此初步測算，2023年全國二手房市場成交套數(shù)約596萬套，面積約5.7億平方米，成交金額約7.1萬億元，成交面積和成交金額比2022年分別增長44%和30%。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年全國新建商品住宅銷售面積為9.5億平方米，同比下降8.2%，銷售金額約10.3萬億元，同比下降6.0%。

據(jù)此估算，2023年全國新房和二手房銷售面積約15.1億平方米，同比增長6.3%；銷售金額約17.4萬億元，同比增長5.8%。

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回顧過去的2023年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特點：

特點一：供需兩側(cè)政策優(yōu)化持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)政策環(huán)境友好。

房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2022年的深度調(diào)整，2023年迎來本輪周期中政策扶持力度最大、政策頻次最高、政策范圍最廣的年份。本輪政策全力對沖供需關(guān)系轉(zhuǎn)變之后的趨勢性下行，為軟著陸提供關(guān)鍵風險節(jié)點的支撐。

從政策效果來看，政策密集出臺之后市場均迎來脈沖性復蘇。需求側(cè)并未出現(xiàn)政策的鈍化反應(yīng)，政策節(jié)奏依然以“慢轉(zhuǎn)彎，緩加油”為主，引導行業(yè)軟著陸和均衡回歸。

特點二：市場供需動態(tài)博弈，需求表現(xiàn)韌性。

供給方面，存量房市場擴容的自然規(guī)律以及政策驅(qū)動下改善換房客群加速兌現(xiàn)，促使2023年二手房掛牌量增長較快。大量在售的二手房源可以為客戶提供更多可選項。

需求方面，改善換房周期下掛牌出售房源的業(yè)主是賣方也是買方，同時市場上存在大量的看房客群，因此購房需求并未減少。2023年新房和二手房交易總量增長，這也說明購房總需求并沒減少，只是特定環(huán)境下由新房市場轉(zhuǎn)向二手房市場，二手房對新房形成一定的替代效用。

特點三：房價調(diào)整，風險出清，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展打開空間。

2023年新房、二手房價格均經(jīng)歷下跌，且下跌范圍較大、幅度較深。市場“以價換量”也在一定程度上表明以真實的剛需和改善為支撐的需求結(jié)構(gòu)具有較強的需求韌性，價格下調(diào)強化了交易層面的匹配效率。住房逐步回歸居住和消費屬性。

貝殼研究院認為，2023年的市場調(diào)整是房地產(chǎn)向高質(zhì)量、新模式轉(zhuǎn)型過程中的陣痛，房價深度調(diào)整是市場回歸理性的結(jié)果，供給側(cè)出清是新質(zhì)生產(chǎn)力生長的前提。2023年的政策累積效應(yīng)已經(jīng)臨近量變到質(zhì)變的臨界點，一、二手房總量回升已經(jīng)釋放行業(yè)觸底信號。

對于2024年市場走勢，報告指出，過去兩年新開工和拿地收縮將對有效供給形成一定程度的制約，疊加房企信用風險有序出清，居民對期房的信任緩慢修復，預(yù)計2024年新房銷售量將保持N型筑底態(tài)勢。隨著房價調(diào)整接近合理水平，市場供需匹配效率繼續(xù)提升，預(yù)計2024年二手房成交量穩(wěn)中有升。

長期看，我國房地產(chǎn)發(fā)展正在經(jīng)歷關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，從過去以房為中心、追求數(shù)量擴張轉(zhuǎn)向以人為中心、追求品質(zhì)改善的階段。

中國房地產(chǎn)未來重心在三個“10億”。一是10億平的新房增量，是未來5-10年的市場“新中樞”，也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的適度規(guī)模。二是10億人的改善需求，在城鎮(zhèn)350億平方米的存量房屋基礎(chǔ)上，圍繞居住全生命周期的服務(wù)將會衍生出裝修、租賃、社區(qū)食堂、照護醫(yī)療等服務(wù)。三是超過10億平方米的城中村改造和保障房建設(shè)，將會推動房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

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2023年我國住房租賃需求保持旺盛，根據(jù)貝殼研究院測算，2023年我國租賃人口達到約2.6億人，住房租賃市場成交額保持增長，超過2萬億元。

針對2023年住房租賃供需的分析發(fā)現(xiàn)：

需求方面，租客在住房租賃市場停留的時間延長，對于租房的期待是較長一段時間的過渡性安居生活，不再是租賃市場發(fā)展起步時的“臨時性”住房。對于青年租客而言，除通勤和地段外，28歲以內(nèi)青年租客更加重視的是居住品質(zhì)和周邊環(huán)境。對于家庭型租客而言，家庭型租客考慮到家人居家生活的需求，會更傾向于選擇品質(zhì)較好的房源。

中年家庭型租客占比增加。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國重點40城租賃成交中，2023年35歲以上的租客占比超過35%，較2021年提升了4.9個百分點。家庭型租客傾向于選擇戶型更大、裝修品質(zhì)更高的房源。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國重點40城租賃成交三居室占比達到27.2%，占比首次超過一居室占比。從房屋裝修狀況來看，以一線城市為例，租客租賃精裝修房源占比均超過70%，比2021年提升2-9個百分點。

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供應(yīng)方面，我國住房租賃供應(yīng)呈現(xiàn)的是，在規(guī)范市場環(huán)境下，租賃房源中長期的增加趨勢。在政策、金融支持下，以保障性租賃住房為代表的機構(gòu)化房源的快速增加，此外由于房屋交易周期延長，很多個人業(yè)主出租房源由出售轉(zhuǎn)為出租，或同時出租、出售，再一次加快了整體市場供應(yīng)的增加。

保障性租賃住房配套政策落地，存量購買、城中村改造及“平急兩用”成為保障性租賃住房拓展新渠道。住房租賃市場供應(yīng)主體活躍度較高，陸續(xù)有新品牌、新產(chǎn)品線、新項目推出，國央企與民企合作增多。

展望2024年，預(yù)計2024年全國租賃住房需求將進一步釋放，人口流入較多的熱門二線城市租賃市場將升溫。租金水平結(jié)束長期看漲，在租賃房源供應(yīng)快速增加的背景下，效率和品質(zhì)的競爭成為租賃房源供應(yīng)側(cè)競爭的關(guān)鍵。

從政策支持和市場發(fā)展來看，未來以包租模式運營的中資產(chǎn)住房租賃項目減少，輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式的住房租賃房源將快速增加。個人業(yè)主和租賃房源產(chǎn)權(quán)所有方將會更傾向于將房源委托給專業(yè)的住房租賃企業(yè)，來獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。

報告指出，2023年家裝市場規(guī)模穩(wěn)步增長。貝殼研究院估算，2023年家裝市場規(guī)模達到3.8萬億元，基于房地產(chǎn)市場的保守估計，2024年家裝市場規(guī)模將在3.9萬億元左右。

2023年家裝行業(yè)呈現(xiàn)以下顯著特征：

存量房帶來的裝修規(guī)模逐步擴大，并將在未來逐步取代新房裝修。貝殼研究院預(yù)判，2024年新房裝修市場占比約在40%左右，存量房裝修市場規(guī)模在60%左右。

一線與新一線城市的家裝市場未來發(fā)展空間大。貝殼研究院預(yù)估，家裝規(guī)模超過800億的城市主要有上海、北京、成都，城市規(guī)模體量分別在1033億元、821億元及809億元；另外，重慶、武漢、杭州、廣州等城市的家裝市場規(guī)模也超過了500億元。這類城市新房與二手房交易體量大、消費者收入可觀，裝修的單量及裝修客單值相比二線城市均處于更高水平，未來面臨很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

消費者選擇裝企最看重資質(zhì)、工藝、品類等。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超過30%用戶選擇家裝公司主要是看重其資質(zhì)齊全、有保證；建材質(zhì)量是消費者最為關(guān)注的因素。線下現(xiàn)場的直觀體驗、朋友或熟人的家裝效果以及介紹推薦是消費者了解家裝公司的主要渠道。

消費者更傾向于選擇全包模式。在一線和新一線城市中，消費者選擇全包家裝模式的占比均超過五成。

家裝消費上，一線城市遠高于新一線和二線城市，一線城市平均總花費在20萬元以上，新一線城市的16萬元略高于二線城市的14萬元。

展望未來，家裝產(chǎn)業(yè)鏈的未來趨勢可以歸納為“家裝零售化”、“零售整裝化”兩大特點。圍繞整裝模式，預(yù)計家裝行業(yè)將迎來全面改革升級，一是整合產(chǎn)品供應(yīng)鏈，降低供應(yīng)鏈成本，提升供應(yīng)鏈效率；二是優(yōu)化利益分配機制，讓設(shè)計師回歸設(shè)計本原；三是推進施工隊伍的職業(yè)化，培養(yǎng)家裝行業(yè)工匠精神；四是智能化將推動行業(yè)全面發(fā)展。

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2023年出臺《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》的出臺，對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展、促進經(jīng)紀行業(yè)公平競爭、消費者自由選擇經(jīng)紀服務(wù)、提升經(jīng)紀服務(wù)質(zhì)量、推動經(jīng)紀服務(wù)費用合理分擔有積極作用。

從實踐看，消費者也普遍接受了雙邊收傭的模式，一方面是業(yè)主開始主動承擔經(jīng)紀服務(wù)費用以促成交易，另一方面是購房者的資金負擔因雙邊收傭而降低，對經(jīng)紀服務(wù)的滿意度提升。

2023年消費者對于經(jīng)紀服務(wù)需求哪些變化？調(diào)研結(jié)果顯示：

消費者需求從“買房子”到了“買服務(wù)”。消費者選擇經(jīng)紀公司品牌是主要考慮因素是公司口碑、服務(wù)承諾和職業(yè)資格。經(jīng)紀行業(yè)競爭已經(jīng)從房源競爭階段到了服務(wù)品質(zhì)競爭階段。

消費者需求從“買到房”到“買對房”?！百I到合適的房屋”超過“安全地完成房屋交易”，成為買方對經(jīng)紀服務(wù)第一訴求。

消費者需求從“提供信息”到“決策咨詢”。消費者普遍認可經(jīng)紀服務(wù)的專業(yè)性，期待從經(jīng)紀服務(wù)中獲得幫助，其中：83.7%使用過經(jīng)紀服務(wù)的買方、75.7%未使用過經(jīng)紀服務(wù)的消費者認為房屋區(qū)位、地段和樓盤的選擇需要專業(yè)知識。73.5%使用過經(jīng)紀服務(wù)的賣方認為房屋銷售策略需要專業(yè)知識。

展望未來，預(yù)計2024年房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展有幾大趨勢：

行業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)從信息差到服務(wù)差的價值遷移，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)需要轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，將競爭從信息維度提升到服務(wù)維度。

AI技術(shù)將重構(gòu)行業(yè)價值鏈條，AI技術(shù)的發(fā)展和成熟會極大程度上滿足房源匹配、房屋估值、裝修渲染等信息和技術(shù)環(huán)節(jié)的工作需求，但這不會替代居住服務(wù)者，而是更好地釋放居住服務(wù)勞動力。居住服務(wù)者可以更好地滿足人際互動、客戶共情等需求。隨著服務(wù)者職業(yè)化程度提高，專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)者將為消費者提供更好更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

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